Änderungen im Miet- und Verbraucherschutzrecht

1. Maßnahmen zum Schutz von Mietern

In Anbetracht der teils prekären finanziellen Situation ist abzusehen, dass viele Mieter, sowohl bei Wohnraummiete als auch Gewerberaummiete, Probleme haben werden, die Miete rechtzeitig zu zahlen. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach dem Regelbeispiel des § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Gleiches gilt dann, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Um eine Kündigung auf der eben genannten gesetzlichen Grundlage zu vermeiden, sieht der neue Gesetzesentwurf eine neue Fassung des Art. 240 EGBGB vor. Dessen § 2 beschränkt die Kündigungsmöglichkeit für den Fall, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 die Miete nicht zahlt und dies auf die Folgen der COVID-19-Pandemie zurückzuführen ist. Dieser Zusammenhang ist dem Vermieter auch glaubhaft zu machen. Die Glaubhaftmachung kann z.B. durch eine Versicherung an Eides Statt gelingen oder durch Nachweise, die die Kündigung, eine Kurzarbeit oder den Erhalt staatlicher Fördermittel belegen.

Mit diesen Regelungen entfällt jedoch nicht die Pflicht des Mieters zur fristgerechten Zahlung. Der Mieter gerät daher in Verzug, wenn er die Miete nicht rechtzeitig entrichtet, sodass auch Verzugszinsen fällig werden können. Gemäß Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB sind die Absätze 1 bis 3, also diejenigen, die die Einschränkung des Kündigungsrechts zum Gegenstand haben, bis zum 30.6.2022 anzuwenden. Das heißt in der Folge, dass Mietrückstände, die innerhalb des genannten Zeitraums entstehen, bis zum 30.6. 2022 vollständig zu begleichen sind. Danach können sie den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Das Gesagte gilt auch für Pachtverträge.

Zahlungsrückstände aus früherer Zeit, also vor dem 1. April, können weiterhin zur Kündigung berechtigen. Ebenso verhält es sich mit sonstigen Kündigungsgründen des Vermieters, wie beispielsweise aufgrund erheblicher Pflichtverletzungen des Mieters oder aus Gründen des Eigenbedarfs.

2. Änderungen im Verbraucherdarlehensrecht

Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann es für Verbraucher zu Schwierigkeiten im Bereich der Darlehenstilgung (häufiger Fall ist die Finanzierung des Eigenheims) kommen. Der plötzliche Wegfall des gesamten oder zumindest eines Teils des monatlichen Einkommens als mittelbare Folge der Ausbreitung der COVID-19-Infektion kann hierfür ursächlich sein. Dem versucht die Bundesregierung nun durch Änderungen im Bereich des Darlehensrechts innerhalb ihres Gesetzentwurfs zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht entgegenzuwirken.

Zunächst ist festzuhalten, dass die Änderungen im Darlehensrecht ausschließlich für Verbraucherdarlehensverträge gelten, die vor dem 15.3.2020 abgeschlossen wurden. Verbraucherdarlehensverträge sind nach § 491 Abs. 2 BGB solche, die zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensgeber vereinbart werden. Nicht erfasst sind die in § 491 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 6 BGB aufgezählten Darlehensverträge, darunter z.B. Verträge, die einen Nettodarlehensbetrag von weniger als 200 Euro zum Gegenstand haben.

Gemäß der neuen Fassung des Art. 240 § 3 Abs. 1 EGBGB sollen Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1.4.2020 und dem 30.6.2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden. Somit werde eine Darlehensrate, die eigentlich am 1.4.2020 fällig würde, erst zum 1.7.2020 tatsächlich fällig. Weiter heißt es dort, dass der Verbraucher gerade aufgrund der durch die Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle haben muss, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Die Erbringung der Leistung ist ihm insbesondere dann nicht zumutbar, wenn sein angemessener Lebensunterhalt oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist. Dies kann durch die Vorlage von Bescheinigungen des Arbeitgebers nachgewiesen werden oder auch durch Bescheide über die behördliche Untersagung der Gewerbeausübung und damit einhergehender Einkommensverluste auf privater Ebene.

Der Verbraucher soll aber weiterhin berechtigt bleiben, seine vertraglichen Zahlungen zu den vereinbarten Leistungsterminen zu erbringen. Eine Stundung ist für Betroffene also keineswegs zwingend. Gemäß der neuen Fassung des Art. 240 § 3 Abs. 2 EGBGB können die Vertragsparteien davon abweichende Regelungen, insbesondere über mögliche Teilzahlungen treffen.

Für den gleichen Zeitraum, also zwischen dem 1.4.2020 und dem 30.6.2020, soll auch ein striktes Kündigungsverbot wegen Zahlungsverzugs, einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Verbrauchers oder einer Verschlechterung der Werthaltigkeit von Sicherheiten gelten, von dem zulasten des Verbrauchers nicht abgewichen werden darf, vgl. die neue Fassung des Art. 240 § 3 Abs. 3 EGBGB.

Für die Folgezeit, also dem Zeitraum nach der Stundung (ab 1.7.2020) soll, wenn möglich, eine einverständliche Regelung zwischen Darlehensgeber und -nehmer herbeigeführt werden. Kommt eine solche nicht zustande, werden für Verbraucher aber nicht zwei Darlehensraten fällig. Die Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrags verlängert sich dann um drei weitere Monate, sodass sich hieraus für den Verbraucher keine Nachteile ergeben.

Aber auch der Darlehensgeber kann schutzbedürftig sein. Ist die Stundung oder der Ausschluss der Kündigung für ihn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls einschließlich der durch die COVID-19-Pandemie verursachten Veränderungen der allgemeinen Lebensumstände unzumutbar, sollen die oben genannten Regelungen nicht greifen.

Die Ermächtigung der Bundesregierung durch Rechtsverordnung den personellen Anwendungsbereich der Regelung auch auf Kleinstunternehmen zu erweitern, soll an dieser Stelle nicht unerwähnt bleiben.

3. Änderungen bei sonstigen Verbraucherschutzverträgen

Die von der COVID-19-Pandemie finanziell am stärksten betroffenen Verbraucher und Kleinstunternehmen könnten ebenfalls Schwierigkeiten mit der Zahlung laufender Verbindlichkeiten, wie z.B. Telefon-, DSL- sowie Energie- und Wasserrechnungen bekommen. Der in diesem Beitrag gegenständliche Gesetzentwurf sieht auch bei solchen Verträgen ein Moratorium, also einen Zahlungsaufschub vor.

Nach der neuen Fassung des Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB haben Verbraucher das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8.3.2020 geschlossen wurde, bis zum 30.6.2020 zu verweigern. Dieses zeitlich befristetes Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Der neue Abs. 1 Satz 3 des Art. 240 EGBGB definiert wesentliche Dauerschuldverhältnisse als solche, die zu Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind. Telefon- und Internetverträge fallen hier beispielsweise darunter. Das Bestehen eines solchen Leistungsverweigerungsrechts hat außerdem zur Folge, dass Verbraucher nicht in Zahlungsverzug geraten können und sich folglich keine Sorge um Vertragskündigungen, Verzugszinsen oder auch zivilrechtliche Leistungsklagen machen müssen.

Wie auch schon für den Mieterschutz und für Stundungen im Bereich der Verbraucherdarlehensverträge gilt auch hier, dass dem Verbraucher die Leistungserbringung infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus zurückzuführen sind, ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre.

Für Kleinstunternehmen gilt dieses Leistungsverweigerungsrecht gemäß Art. 240 § 1 Abs. 2 EGBGB für wesentliche Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbsbetriebs erforderlich sind, in gleichem Umfang wie für Verbraucher.

Zu der Gruppe der Kleinstunternehmen gehören gem. Artikel 2 Absatz 3 des Anhangs der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6. Mai 2003 Betriebe mit weniger als 10 Beschäftigten und bis zu einem Jahresumsatz von 2 Millionen Euro.

Ausnahmen von diesem Leistungsverweigerungsrecht können dann bestehen, wenn die Ausübung dieses Rechts für den Gläubiger, also für den jeweiligen Vertragspartner seinerseits unzumutbar ist. Diese Unzumutbarkeit nimmt der Gesetzgeber dann an, wenn die wirtschaftliche Grundlage eines Gewerbebetriebs durch Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts gefährdet wäre, vgl. Art. 240. § 1 Abs. 3 EGBGB. In einem derartigen Fall soll dem Schuldner jedoch ein Recht zur Kündigung zustehen.

Nach Ablauf des 30.6.2020 müssen ausstehende Rechnungen dann beglichen werden. Es sei denn, die entsprechende Rechtsverordnung wird aufgrund der andauernden Situation oder neuerer Entwicklungen verlängert.

(Stand: 26.3.2020)

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