Bundestag schafft Klarheit: Staatliche Schließungsmaßnahmen von Gewerbebetrieben als Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie stellen eine Vermutungsregelung als Fall der Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemiet- und Pachtrecht dar

Bisher ist es zwischen Vermietern und Mietern stark umstritten gewesen, welche Auswirkungen staatliche Schließungsanordnungen von Betrieben wie Restaurants, Fitnessstudios, Kinos, Clubs etc. auf den jeweiligen Gewerbemiet- oder Pachtvertrag haben. Die Gerichte haben unterschiedliche Entscheidungen erlassen, ob bspw. Mieter wegen der Schließung ihrer Betriebe gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Minderung der Miete oder gar Auflösung des Vertrages haben.

Der Bundestag hat nun zu dieser Frage gesetzliche Klarheit geschaffen. In seiner Sitzung vom 17.12.2020 wurde in Art. 240 EGBGB unter § 7 für gewerbliche Mietverhältnisse eine Vermutungsregelung eingeführt, die die Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter erleichtern soll.

Danach wird die Vermutungsregel aufgestellt, dass sofern die Miet- oder Pachtsache infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters oder Pächters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar ist, eine schwerwiegende nachträgliche Veränderung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB vorliegt.

Die Norm ist wie folgt formuliert:

§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Bisher fehlte eine gesetzliche Regelung, ob staatliche Schließungsanordnungen von Gewerbe- und Pachtbetrieben wegen einer Pandemiesituation eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB darstellen kann. Ob Mietminderungsrechte bestehen oder die Auflösung eines Gewerbemietvertrages oder Pachtverhältnisses deshalb möglich ist, war mit erheblichen rechtlichen Unsicherheiten für die Vertragsparteien verbunden.

Fazit

Zumindest ist durch diese gesetzliche Klarstellung nun der Weg eröffnet, leichter rechtliche tragfähige Lösungen zwischen den Vertragsparteien eines Gewebemiet- oder Pachtverhältnisses zu finden, für Betriebe, die typischerweise von staatlichen Schließungsanordnungen wegen der COVID-19 Situation betroffen sind. Die Verlängerung des „Lockdowns“ zeigt einmal mehr, dass dies dringend notwendig war.